« Stupeur » sur le marché immobilier : ce qui a été révélé "identification électronique des biens immobiliers"

Des dizaines de milliers de propriétaires fonciers à travers le pays se sont retrouvés dans une « stupeur » en raison de l’introduction de l’identification électronique des biens immobiliers, qui doit désormais nécessairement accompagner chaque transaction : achat et vente, succession, changement de propriété horizontale et même refus d’usufruit. .

Au moins 35 000 dossiers immobiliers sont en cours

Selon l’Association des notaires grecs, il existe actuellement au moins 35 000 dossiers de mutation immobilière en cours, héritage ou pour d’autres raisons qui ne peuvent être complétées.

« Nous estimons que chacun de nos 3 500 bureaux à travers le pays doit traiter entre 5 et 15 de ces cas, qui sont souvent en attente depuis des mois. », déclare Georgios Rouskas, président de l’Union des notaires de Grèce. Bien entendu, des milliers d’autres affaires impliquant la vente de biens immobiliers et le transfert des droits parentaux ont été déjouées en raison de leur complexité. En fait, le problème semble s’aggraver à mesure que de plus en plus de cas deviennent disponibles.

Selon la loi pertinente, entrée en vigueur en avril 2022, toute opération de vente ou de mise à disposition parentale d’un bien immobilier et, en général, toute opération modifiant le droit de propriété sur un bien immobilier, doit être accompagnée de la délivrance d’une pièce d’identité du bâtiment. carte. Il s’agit d’un fichier numérique qui contient tous les éléments et documents individuels décrivant la propriété, tels que le permis de construire, le certificat de vulnérabilité structurelle, les titres de propriété, les plans d’étage, le papier millimétré et toute déclaration d’affiliation aux lois suspendant l’imposition d’amendes aux personnes non autorisées. les immeubles. La confirmation de l’exactitude de ces données doit être vérifiée par un ingénieur compétent par comparaison avec l’état existant de la propriété.

Il s’est avéré que l’institutionnalisation de cette mesure a fait ressortir toutes les pathologies de la construction immobilière dans le pays, presque dès le début de l’État grec, confirmant pleinement le dicton populaire : « il n’y a pas un seul bien immobilier ». en Grèce, ce n’est ni arbitraire ni illégal. Dans la plupart des cas, il existe des écarts et des erreurs dans la comptabilité des objets immobiliers, allant d’insignifiants, par exemple 1 à 2 m². entre l’établissement de la propriété horizontale ou le plan d’étage et l’état actuel de la propriété, jusqu’au caractère arbitraire de zones entières qui sont spécifiées différemment dans les contrats et lors de l’établissement de la propriété horizontale que dans la réalité.

On estime qu’il y a au moins 35 000 dossiers de propriété en cours, que ce soit pour transfert, protection parentale ou pour d’autres raisons, sans qu’il soit possible de les clôturer.

Selon M. Ruskas, Même si le bien n’a pas un statut arbitraire, il faut environ deux mois pour délivrer un certificat de construction.

« Premier pas est le dépôt d’une demande de permis de construire auprès de l’autorité de planification compétente. Cela prend généralement au moins deux mois. S’il n’y a aucun problème, il y a par exemple la vente ou l’octroi des droits parentaux », note Ruskas. Mais si des erreurs surviennent, par exemple lors de l’enregistrement des surfaces, alors commence un véritable calvaire pour le propriétaire, qui peut durer jusqu’à un an. Et il y a aussi des cas où une solution ne peut être trouvée et où le bien finit par ne plus valoir rien parce que le propriétaire n’est pas en mesure de le transférer.

En effet, dans de nombreux cas, les propriétaires, souvent héritiers, ignorent l’existence de problèmes sur leur bien. L’un des cas les plus courants concerne une divergence entre les plans approuvés détenus par l’autorité de planification et ceux soumis par le promoteur au notaire, sur la base desquels l’acte établissant les propriétés horizontales de l’étage a été rédigé. Cet acte de détermination a été utilisé lors de la vente d’appartements, de sorte que les écarts entre les superficies réelles et celles indiquées dans le permis de construire sont très fréquents. Ce problème est presque universel dans les immeubles d’habitation construits dans l’esprit des années 1950, 1960 et 1970, c’est-à-dire Il y a 50-70 ans.

Si l’écart de superficie affecte également une partie de la superficie totale d’un immeuble ou d’appartements voisins au même étage, alors la modification de la composition des unités immobilières horizontales nécessite également le consentement des autres propriétaires, ce qui entraîne des coûts très importants. et encore plus de temps. Par exemple, dans de nombreux cas, les propriétaires des propriétés voisines sont décédés ou se trouvent en permanence à l’étranger, et d’autres propriétaires refusent de participer à un tel processus, ce qui rend impossible la délivrance d’un passeport pour le bâtiment et le propriétaire n’est pas en mesure d’utiliser sa propriété.

Comme vous pouvez le comprendre, ce problème est répandu et affecte même le fonctionnement normal du marché immobilier, notamment la vente et l’achat de biens immobiliers résidentiels, puisqu’il met hors service des milliers d’appartements. Cela soustrait des biens immobiliers de valeur à l’équilibre entre l’offre et la demande, à une époque où il y a une grande pénurie de logements à vendre. Autrement dit, les prix de vente sont constamment gonflés et ceux qui souhaitent acheter une maison se retrouvent dans une impasse, sans même une alternative sous forme de loyer, dont les prix ont également fortement augmenté ces dernières années.

Bien sûr, tant que de tels problèmes existent, les déclarations du gouvernement selon lesquelles « la réalisation des transactions immobilières en 2-3 jours » grâce à la création de plateformes numériques spéciales ressemblent à une mauvaise plaisanterie.

Gazebos, barbecues et permis détruits
Des dizaines de milliers de cas où la propriété ne peut être transférée en raison de l’identité des bâtiments ont certainement provoqué l’intervention des autorités compétentes. POMIDE (Fédération panhellénique des propriétaires immobiliers), en coopération avec l’Association grecque des notaires, a préparé une proposition de réglementation législative d’un certain nombre de cas afin de faciliter les transactions plus faciles à résoudre.

Par exemple, dans les cas où les variations de superficie sont très faibles, une certaine flexibilité devrait être permise. En même temps, comme le souligne POMIDA dans son récent discours public, elle propose au ministère compétent de l’Environnement et de l’Énergie d’adopter une disposition selon laquelle « tout copropriétaire d’un bien horizontal dans un immeuble à appartements peut unilatéralement corriger la situation exacte réelle ». superficie et répartition de sa propriété par notarisation, pour quelque raison que ce soit, une divergence peut survenir, en modifiant unilatéralement l’acte établissant la propriété horizontale dans un immeuble à appartements, sans, bien entendu, affecter le kilométrage de la parcelle et les autres proportions, droits et obligations des autres copropriétaires. » Il est également proposé que tout propriétaire d’un bien indépendant puisse corriger unilatéralement la superficie et la forme réelles exactes de son bien en rectifiant unilatéralement l’acte par lequel il l’a acquis.

Selon M. Ruskas, il faut également prévoir la possibilité d’extensions ultérieures de la propriété, si elles ne sont pas de nature permanente et, bien entendu, à condition qu’elles n’affectent pas les zones générales du bâtiment ou d’autres zones voisines. propriétés. « Nous avons des cas où les tonnelles, les auvents et même les barbecues encastrables sont arbitrairement autorisés », dit-il. De telles actions pourraient être éliminées afin que les actes notariés soient complétés plus rapidement et que les citoyens ne subissent aucun inconvénient.

POMIDA et les notaires ont élaboré une proposition visant à légiférer un certain nombre de cas « simples » pour faciliter les transactions.

Bien entendu, cette situation met également beaucoup de pression sur les ingénieurs, qui doivent résoudre les impasses qui surviennent, souvent sous la pression des propriétaires, qui risquent de perdre des centaines de milliers d’euros en raison de l’annulation de la transaction. La frustration est encore plus grande dans les cas où le propriétaire décline toute responsabilité, par exemple si un dossier de permis de construire est perdu ou détruit en raison de la négligence des autorités locales de planification.

Selon le président du TEI, George Stasinos, le processus de numérisation des archives du service d’urbanisme va bientôt commencer, un projet qui devrait être achevé dans environ deux ans à compter d’aujourd’hui. Bien entendu, même dans ce cas, il n’existe aucune solution à la perte ou à la destruction des documents concernés, puisqu’ils n’existent tout simplement pas pour être numérisés.

Comme l’ont souligné les ingénieurs, dans de tels cas, il devrait être rendu obligatoire (par exemple, sous la forme d’une circulaire ou d’une décision ministérielle) d’obtenir une attestation de perte du dossier auprès de l’autorité d’urbanisme compétente. Cette disposition existe dans la loi, mais de nombreux départements ne l’appliquent pas dans la pratique, ce qui entraîne une multiplication des problèmes.

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