Immobilier en Grèce : les prix augmentent à des rythmes différents

Le marché immobilier grec se transforme en un marché à deux vitesses, les afflux de capitaux étrangers restant importants et alimentant la tendance à la hausse des prix.

Selon le rapport intérimaire Banque de Grèce (BoG) en matière de politique monétaire, les attentes pour la période à venir restent prudemment positives, influencées par les événements internationaux et l’environnement de forte inflation, de hausse des taux d’intérêt et d’incertitude, qui affectent directement l’Europe et l’économie mondiale dans son ensemble. Dans le même temps, l’évolution des tendances de la demande amorcée après la période pandémique se poursuit encore aujourd’hui, certaines catégories de propriétés et certains emplacements suscitant un intérêt d’investissement disproportionné, renforçant ainsi l’image d’un marché à vitesse variable.

Dans la mesure où la demande étrangère reste forte et l’offre de propriétés de qualité reste limitée, les prix devraient poursuivre leur tendance à la hausse dans le segment haut de gamme, entraînant une baisse des prix sur le marché secondaire. Cependant, le taux de croissance des prix devrait devenir plus modéré car la situation actuelle ne permet pas aux investisseurs de se reposer sur leurs lauriers quant à l’évolution à moyen terme des conditions de marché.

Maisons et appartements
Plus précisément, selon Banque de Grèce, le marché immobilier grec a suscité un intérêt considérable des investisseurs, malgré l’évolution négative de l’environnement international et l’incertitude apparue au cours des deux dernières années en raison de l’instabilité géopolitique croissante. Les prix de l’immobilier ont poursuivi leur tendance à la hausse, car la demande croissante de propriétés de qualité à l’étranger et au niveau national n’est pas couverte par l’offre limitée actuelle et maintient un taux de croissance élevé, bien que plus faible par rapport aux trimestres précédents.

Cependant, les indicateurs avancés liés au marché intérieur, ainsi que l’évolution des prix au niveau européen et international, indiquent potentiellement une période imminente de correction des prix, notamment en ce qui concerne la destination, les caractéristiques et la localisation des biens immobiliers moins demandés. Sur le marché de l’immobilier résidentiel, la forte croissance des prix des appartements s’est poursuivie jusqu’au 3ème trimestre 2023, malgré le ralentissement des différents indices de prix au cours des deux derniers trimestres. Sur la base des estimations recueillies Banque de Grècepour nneuf premiers mois de 2023 prix des appartements (en termes nominaux) a augmenté de 13,9% année après année, comparé avec une augmentation de 11,2% sur la période correspondante de 2022.

Au niveau local, les prix de l’immobilier présentent des variations hétérogènes, avec de fortes augmentations observées principalement dans les zones présentant un fort intérêt pour les investissements, et dans d’autres zones, les changements sont moins significatifs. L’augmentation des prix des appartements à l’échelle nationale au cours des neuf premiers mois de 2023 est largement due aux taux élevés de croissance des prix dans la plupart des zones urbaines du pays.

Plus précisément, les taux de croissance les plus élevés ont été enregistrés à Thessalonique (16,5 %), à Athènes (14,5 %) et dans d’autres grandes villes (14,1 %), tandis que dans d’autres régions du pays, la croissance a été plus faible (11,1 %). Sur la même période, les prix des appartements anciens (plus de 5 ans) ont augmenté en moyenne de 14,4% par an, contre 13,1% pour les prix des appartements neufs.

Le marché du logement, malgré l’incertitude actuelle, maintient sa dynamique et se caractérise par une demande élevée, principalement d’investissement, et une offre faible. L’évolution positive du tourisme et des locations à court terme, les programmes de logements subventionnés pour les jeunes et l’intérêt accru des investisseurs étrangers pour l’achat de biens immobiliers, y compris le programme Golden Visa, continuent de renforcer la dynamique du marché, comme le reflètent d’autres indicateurs pertinents.

Plus précisément, pour les huit mois de 2023, l’activité dans le secteur de la construction de logements (données ELSTAT) a enregistré des taux de variation annuels positifs tant du nombre que de la valeur des nouveaux permis de construire résidentiels au niveau national (22,5% et 14,5% respectivement), en hausse significative par rapport à la légère baisse de la période correspondante de l’année dernière (- 1,3% et -4,1 %). L’investissement immobilier résidentiel (données ELSTAT désaisonnalisées, à prix constants) à l’échelle nationale se renforce significativement sur un an à 40,2% au cours des neuf premiers mois de 2023 (contre 12,1% pour la période correspondante de 2022), même s’il reste à un niveau très élevé. faible niveau en pourcentage du PIB (2,0 %). Dans le même temps, les attentes positives des entreprises en matière de construction résidentielle (données IOBE) se sont encore renforcées au cours des neuf premiers mois de 2023, en hausse de 13,3 % sur un an.

Malgré l’intérêt accru pour l’immobilier résidentiel, le financement bancaire est faible, le total des nouveaux prêts hypothécaires enregistrant une baisse de 4,9 % sur un an au cours des dix mois de 2023. Enfin, au cours des neuf premiers mois de 2023, la valeur totale des nouvelles constructions de logements sur un an (données ELSTAT) a continué d’augmenter de 6,7%, contribuant en partie à renforcer les prix des logements.

Bureaux et commerces
Dans le secteur de l’immobilier commercial, sur la base des données collectées Banque de Grèce, au premier semestre 2023, les prix des bureaux ont augmenté de 6,6 % sur un an et les prix des surfaces commerciales ont augmenté de 6,9 ​​%. À Athènes, le taux d’augmentation correspondant des prix des bureaux a été plus élevé (7,2 %), tandis que le reste de la Grèce a également connu une augmentation significative (7,3 %), après une longue période de stagnation relative des prix. À Thessalonique, après deux périodes semestrielles consécutives de forte croissance, les prix ont enregistré une légère correction par rapport à l’année précédente (-0,5%).

Concernant les locaux commerciaux de luxe, au premier semestre 2023, des taux annuels positifs significatifs ont été enregistrés dans les indices des prix d’Athènes (8,4%) et de Thessalonique (9,8%), tandis que le chiffre correspondant pour le reste de la Grèce s’élevait à 3,7%. Enfin, sur l’ensemble du pays, tant les locations de bureaux que les locations de magasins ont enregistré une croissance annuelle de 5,6% sur la même période.

Au cours des huit mois de 2023, l’activité de construction d’immobilier commercial (données ELSTAT) a enregistré un taux de variation globalement positif, tandis que les différentes catégories ont présenté un tableau mitigé. Plus précisément, le nombre de nouveaux permis de construire de bureaux a augmenté (75,2%), tandis que le volume total correspondant (en mètres cubes) a diminué de 15,9% par rapport aux huit mois correspondants de 2022.

Les permis de construire de nouveaux hôtels ont chuté de 15,6 % et le volume de 8,0 %. Enfin, l’activité de construction de commerces a été particulièrement forte en volume (226,9%) mais modérément positive en nouveaux permis (7,8%). Le tableau mitigé de l’activité de construction est probablement dû à des conditions de demande excédentaire dans un environnement économique peu propice au lancement de nouveaux projets. Cela s’explique également par le faible nombre de nouveaux permis de construire par catégorie en termes absolus, ce qui entraîne de fortes fluctuations en pourcentage alors qu’en réalité les fluctuations sont faibles.

ΑΕΕΑΠ
Sur la base des données collectées par la Banque de Grèce et des résultats d’une étude du marché de l’immobilier commercial, au premier semestre 2023, la plupart des fonds sociétés d’investissement immobilier (ΑΕΕΑΠ) et d’autres portefeuilles d’investissement, ainsi que des sociétés de promotion immobilière, visaient l’achat et/ou le développement de locaux de bureaux de haute qualité, présentant principalement des caractéristiques bioclimatiques modernes.

Les hôtels, les entrepôts commerciaux et les logements d’investissement à usage spécifique ont également attiré des capitaux importants. Le rendement minimum des bureaux haut de gamme dans les zones les plus commerciales du centre-ville de la capitale a varié entre 5,5 et 6,6%, soit à peu près en ligne avec les six mois précédents, tandis que le rendement minimum des magasins haut de gamme dans les zones les plus commerciales du centre-ville Athènes variait entre 5,3 et 6,0 %.

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