Plus de 10 000 propriétés sont à vendre

Plus de 10 000 propriétés résidentielles pourraient être proposées à la vente à des prix raisonnables, ce qui contribuerait à résoudre la pénurie de logements dans le pays, en particulier pour les familles à revenus moyens ou les jeunes couples qui, comme l’a montré le programme My Home, sont défavorisés et recherchent un logement à un prix abordable. prix abordable.

Nous parlons de biens immobiliers disponibles via le système enchères électroniquesqui auraient pu être immédiatement mis en vente si le système de cession de ces propriétés n’avait pas été « coincé » dans des procédures bureaucratiques et des litiges, comme des dizaines de recours déposés après l’attribution du bien à l’intéressé, ou des baux virtuels par les débiteurs qui ont perdu leurs biens, dans le but évident de retarder le transfert du bien immobilier au nouveau propriétaire.

Comme l’expliquent des sources proches du processus, dans de nombreux cas, le bail est de plusieurs années avec un loyer très faible et un paiement anticipé. Et étant donné qu’en raison des retards dans les bureaux d’hypothèques, le temps nécessaire au propriétaire pour obtenir un acte de transfert de propriété peut aller jusqu’à un an, par conséquent, ces baux deviennent contraignants pour le nouveau propriétaire.

À ces problèmes s’ajoute la bureaucratie de l’administration publique associée à la nécessité de légaliser et de réglementer les biens non autorisés acquis par les fonds à la suite d’une liquidation, et ainsi de les mettre sur le marché. Selon les médias grecs, d’ici la fin de l’année, 10 000 propriétés immobilières seront acquises par des fonds d’investissement par le biais d’enchères, mais la légalisation et la rationalisation de propriétés arbitraires afin de les mettre sur le marché sont un processus long et complexe avec un issue incertaine.

D’ici la fin de l’année, 10 000 biens immobiliers seront transférés aux fonds, mais il faudra jusqu’à 4 ans pour les mettre sur le marché

En conséquence, d’une part, pour un particulier qui recourt aux enchères à la recherche d’un logement, il existe une incertitude, puisqu’il ne sait pas exactement quand il pourra devenir propriétaire du bien acheté. En revanche, même les objets achetés grâce à des fonds sont mis sur le marché 3 à 4 ans après leur acquisition. Cette situation contredit les craintes initiales selon lesquelles les fonds investis sur le marché des prêts rouges inonderaient le marché immobilier, provoquant une chute des prix, et fait de l’inefficacité du gouvernement un élément du problème des augmentations incontrôlées des prix.

Chaos au bureau d’inventaire technique des logements

Le tableau rapporté par les entreprises qui s’engagent à légaliser des biens immobiliers pour le compte de fonds ayant acheté des prêts « rouges » confirme que le transfert de biens immobiliers s’effectue en RTC avec d’énormes problèmes. Comme ils l’expliquent, pour que le transfert ait lieu, il est nécessaire de vérifier l’état actuel du bien par rapport à son statut urbanistique légal, conformément aux plans figurant dans les dossiers de permis de construire des autorités locales de construction.

Dans différentes communes, la situation des documents dans les services de construction est différente. Il y a ceux qui emploient un employé et les archives fonctionnent 1 à 2 fois par semaine, de sorte que les candidatures sont examinées après 2 à 3 mois. Si le demandeur reçoit une réponse du RTC, cela ne signifie pas que l’affaire est à l’étude, puisqu’il est possible que le dossier d’autorisation ait été perdu. Dans de tels cas, il doit être restauré par le service de construction, mais le tourment ne s’arrête pas là, puisque dans très peu de cas, vous ne pouvez vous contenter que d’une inspection de votre propriété, car dans la plupart des cas, le consentement des copropriétaires de l’immeuble est obligatoire (!).

1 milliard gelé aux enchères immobilières à cause… de la bureaucratie et du chaos

Un cas typique est l’acquisition aux enchères d’un appartement à Ano Petralona, ​​​​situé dans un immeuble construit en 1985 et composé de 20 appartements. Comme l’explique une source proche du processus, « Après 3 mois de recherche du dossier de permis de construire au service construction, vous recevez une attestation de perte du dossier. Avec votre ingénieur, vous inspectez l’appartement, établissez un plan (si aucun des copropriétaires ne proteste ) et introduire une demande auprès du service du bâtiment pour la restauration partielle des autorisations du dossier.

Le ministère des Bâtiments vous renvoie votre demande en vous demandant d’inspecter l’ensemble de la résidence et de fournir des plans complets. Autrement dit, il demande de fournir les plans des 20 appartements. Vous essayez de trouver le gérant d’un immeuble et d’organiser une assemblée générale pour décider d’une reconstruction commune de l’ensemble de l’immeuble. Cela signifie que les copropriétaires doivent payer les études nécessaires qui doivent être réalisées par un ingénieur.. Finalement Nous avons tendance à rester sur place et ne pouvons pas commencer à travailler, ce qui signifie que la propriété ne peut pas être transférée.

Et les archéologues…

Les problèmes ne s’arrêtent pas là, puisque même à la réception d’un fichier, dans la plupart des cas, ces propriétés sont soumises à des actes arbitraires, petits ou grands. La réinstallation de propriétés aléatoires nécessite l’autorisation de l’Éphorie locale des Antiquités (Efa) ou du Service des Monuments Modernes (YNMN) dans tous les grands centres urbains tels qu’Athènes, Le Pirée, Thessalonique, Patras, Héraklion, La Canée, etc., ainsi que sur de grandes parties des îles, comme Mykonos (toute l’île couverte), Hydra (toute l’île), Spetses (toute l’île), Rhodes, Corfou, Chios, Syros, Paros, etc.

La commission archéologique locale se réunit une à deux fois par an et, par conséquent, la plupart des cas arbitraires mettent au moins un an à être résolus. Cela s’applique même aux appartements situés à l’étage d’un immeuble existant, puisque l’appartement dispose d’une part de terrain.

9 275 ventes pour une valeur de 1,1 milliard en 2023

Le système d’enchères peut agir comme un mécanisme efficace de cession d’actifs, favorisant l’équilibre entre l’offre et la demande de logements dans notre pays, qui est devenu une question dominante pour des milliers de ménages. En témoignent les données des enchères électroniques, sur la base desquelles 9 275 ventes immobilières d’une valeur totale de 1,1 milliard d’euros ont été réalisées en 2023, malgré le fait que 2023 a été une année difficile, avec des événements qui ont entravé la tenue des enchères, comme ainsi que trois élections et l’abstention des notaires.

Les propriétés résidentielles sont principalement vendues dans les grands centres urbains d’Athènes et de Thessalonique et, selon une analyse des données du site spécialisé d’enchères immobilières Landea.gr, un pourcentage important de propriétés mises aux enchères sont achetées très près de la première offre. prix.

Si nous parlons de biens immobiliers résidentiels en Attique, alors 75 % de ceux-ci ont été achetés soit au prix initial de la première offre, soit avec une augmentation minime de celui-ci (jusqu’à 1 %). Tout aussi important, 90 % des achats sont effectués à un prix inférieur à 30 % par rapport au prix de la première offre, et seulement 1 propriété sur 10 se vend à un prix supérieur à 30 % par rapport au prix initial de l’enchère. Rappelons qu’à partir de début 2022, la baisse du prix de la première offre est « automatisée », sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision de justice. Si l’enchère échoue, c’est-à-dire si le gagnant n’est pas identifié deux fois, le prix de la première offre est réduit à 80 % du prix initial. Si l’enchère échoue à nouveau, le prix de la première offre est à nouveau réduit à 65 % du prix initial. En 2023, près d’un cinquième des enchères passées avaient un prix réduit (soit 80 %, soit 65 %). La croissance du marché des enchères s’est poursuivie en janvier 2024, lorsque le nombre de transactions de transfert d’appartements a augmenté de 51 % par rapport à janvier 2023 et que le prix d’achat moyen au mètre carré a augmenté de 12,4 %.

Alors que de plus en plus de parties prenantes utilisent les enchères électroniques pour trouver des propriétés, il est essentiel d’accélérer les appels aux enchères déposés après l’attribution d’une propriété pour la rendre plus efficace. Bien que la plupart des objections soient déposées à dessein et soient effectivement rejetées, le retard dans leur résolution crée une incertitude importante pour l’acheteur potentiel.

PS Vendre un bien immobilier à des sociétés d’investissement ne signifie pas du tout que le bien se retrouvera ensuite sur le marché – que ce soit à la vente ou à la location. Le plus souvent, ces biens passent entre les mains de sociétés de location courte durée…

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