Impasse législative pour des milliers de propriétaires fonciers "hors plan"

Des dizaines de milliers de propriétaires fonciers extérieurs au plan de développement (εκτός σχεδίου) restent dans l’incertitude, dans l’attente d’une réglementation temporaire (qui devrait entrer en vigueur avant la fin 2025) du ministère de l’Environnement et de l’Énergie.

Pendant ce temps, dans les zones hors plan, la confusion règne alors que certaines autorités de planification continuent de délivrer des permis pour la construction, et d'autres – nonce qui donne lieu à des propriétaires « chanceux » et « malchanceux ».

Il convient de noter que dans le récent projet de loi du ministère de l'Environnement, les dispositions pertinentes relatives à la réglementation temporaire des aménagements sur plan ont été supprimées presque à la dernière minute, à la suite d'une série de décisions du Conseil d'État (CdE) qui ont mis en péril la constitutionnalité du projet de loi. réglementation en attendant l'achèvement des plans d'urbanisme locaux et particuliers.

Il y a eu des fuites des autorités affirmant qu'après les élections européennes, elles reviendraient avec des règles modifiées, mais pour l'instant la situation reste trouble et les propriétaires ne tiennent qu'à un fil.

Vide législatif

Les propriétaires de sites urbains (dans les villes) qui ne peuvent pas construire en raison des dispositions du nouveau code de la construction qui accordent un « bonus » au permis de construire pour les nouveaux bâtiments de classe énergétique élevée restent également les otages du vide législatif.

Dans ce domaine, la situation devrait devenir plus claire d'ici la fin de l'année ou au début de 2025, après la décision finale du plénum du Conseil d'État en octobre de l'année prochaine. Ainsi, dans la pratique, il n’y a aucune certitude dans la législation en matière d’urbanisme. En effet, même dans ce cas (ΝΟΚ), ce sont les « chanceux » qui construisent, et non les avocats, puisqu'ici aussi il y a des autorités d'urbanisme qui délivrent des permis de construire avec des primes à ΝΟΚ et à d'autres (principalement à Athènes et dans d'autres municipalités de Attique) qui ne font pas ça…

Mais il y a aussi une continuité, puisque les permis de construire délivrés l'année dernière dans les zones avec des terrains non planifiés sont en suspens après une décision du Conseil d'État (il s'agit de la décision 176/2023), qui a créé une vaste scène de dépréciation des terrains non planifiés. propriétés.

En 2016, le Conseil administratif suprême de Grèce a statué qu'une superficie minimale de quatre acres (0,4 hectare) n'était pas suffisante pour obtenir un permis de construire, car elle exigeait également la présence d'une voie publique reconnue.

Entre-temps, selon des sources proches du dossier, en cas de recours massifs, on s'attend à un effet domino : l'annulation des permis de construire légaux dans des zones non planifiées, puisque le vide qui en résulte donne le droit de saisir la justice, ce qui conduira à la annulation des permis de construire légalement délivrés et déjà mis en œuvre… La situation dans son ensemble ressemble aujourd'hui à un champ de mines inexploré. Une mine explose, une autre est sur le point d’exploser. Ainsi, outre les problèmes et la dépréciation de leurs propriétés auxquels sont confrontés les propriétaires des zones hors plan, il existe également des problèmes liés à la démarcation et à l'expansion des limites des agglomérations.

Ce problème concerne davantage 10 000 colonies (avec une population de moins de 2 000 habitants) dans tout le pays après les décisions du Conseil d'État, qui a déclaré inconstitutionnelles la délimitation et l'élargissement des limites des colonies, qui ont été faites par décisions du préfet, alors que cela nécessite un décret présidentiel. Qu'est-ce que cela signifie? Limitation des zones d'implantation et incertitude quant aux ventes sur le marché, car la zone actuellement prévue dans le plan pourrait se retrouver à l'extérieur…

Un grand arbitraire

Dans le même temps, la catégorisation/reconnaissance des routes municipales, nécessaire à toute planification territoriale urbaine, n'est pas terminée, et on ne sait pas exactement ce qu'il adviendra de la réinstallation de bâtiments non autorisés appartenant à la soi-disant catégorie 5.

Selon les récentes déclarations des dirigeants du ministère de l'Environnement, la réglementation appropriée pour leur réinstallation ne sera pas rétablie tant que les bâtiments non autorisés qui ont été et seront reconnus comme sujets à démolition ne seront pas démolis. Après cela, tout règlement sera effectué conformément au bilan de la ville. Cependant, il n'y a pas non plus de plan précis ici.

La question se pose : pourquoi cela arrive-t-il ? Car, selon des sources proches du dossier, l'urbanisme qui aurait dû être achevé il y a un demi-siècle (depuis 1975 pour être précis) ne l'est toujours pas.

Encore 100 ans…

À ce jour, l’État est parvenu à le mettre en œuvre sur moins de 30 % du territoire du pays. Et comme le prétendent les mêmes sources, sans les fonds du Fonds de relance et de résilience et de la Chambre technique de Grèce (TEEE), qui a assumé les responsabilités de développement urbain dans les 70 % restants du pays, le ministère compétent de l'Environnement et de l'Energie (MPEE) et les communes auraient eu besoin – au rythme actuel – de près de 100(!) ans, révisions intermédiaires comprises, pour mettre en œuvre l'urbanisme sur l'ensemble du territoire…

Selon le nouveau plan, également présenté en UE (et financés par lui), les études, les plans locaux et spéciaux de la ville doivent être achevés avant le 31 décembre 2025 (soit trois ans après le début), et tous les décrets présidentiels pertinents doivent être publiés avant la fin 2026.

Ce qui va changer en 2026

Après l'achèvement de toutes ces études urbaines et la publication des décrets présidentiels pertinents, ainsi que des plans de ville existants, etc., les coordonnées nécessaires et les conditions spécifiques apparaîtront dans tout le pays (à l'exception des zones en dehors de la zone de planification), et restrictions (ou non) spécifiées en conséquence sur la construction et les activités. Cela signifie que l'État et l'individu sauront que où on peut construire, dans quelles conditions. Ainsi, avec l’avènement de la « carte numérique » dans le nouveau paysage urbain émergent, d’ici 2-3 ans chaque citoyen, fonctionnaire, homme d’affaires, ingénieur, etc. pourra voir depuis son ordinateur pour chaque parcelle de terrain dans toute la Grèce ce qui est autorisé, ce qui est interdit, dans quelles conditions et restrictions.

Identification facile

En même temps, grâce aux systèmes de surveillance (en temps réel) élaborés par le Ministère de l'Environnement et le Ministère des Services Techniques, il sera possible de surveiller et de combattre les constructions non autorisées, grâce à l'utilisation d'images satellite et de drones pour identifier chaque construction non autorisée. nouveau bâtiment avec son marqueur géospatial électronique, et toute construction non autorisée peut être facilement détectée.

Le nouvel urbanisme, dans le cadre du programme de réforme urbanistique « Konstantinos Doxiadis » préparé par le ministère de l'Environnement, comprend 227 plans d'urbanisme locaux (concernant 730 unités municipales), 18 plans d'urbanisme spéciaux (concernant 20 zones plus ou moins étendues , respectivement), une étude approfondie pour identifier les zones de facteurs de construction, 12 études autonomes pour délimiter les établissements (couvrant 51 unités municipales en plus de celles en dehors de celles incluses dans la DPT/PAE) et une étude autonome pour désigner les unités municipales routes (couvrant 149 unités municipales supplémentaires).

Dans quel état sommes-nous maintenant ?

Dans cette série de 259 appels d'offres pour des projets individuels, TEI les avait tous avancés à la mi-juin. En particulier, 112 études ΤΠΣ/ΕΠΣ ont déjà été contractualisées et sont en cours d'exécution, 99 sont au stade de l'examen précontractuel par les services (ministères, Cour des Comptes, ΤΕΕ, entreprises) avant signature du contrat, 45 sont au stade de l'attribution préliminaire, et quatre (qui concernent principalement le premier procès ré-annoncé ΤΠΣ) – au stade de la préparation du dossier de concours, qui est à l'étude et, selon des sources de ΤΕΕ, sera présenté dans quelques semaines . Concernant les étapes administratives du ΤΑΑ contrôlées par l’UE, 3 étapes de mise en œuvre sur 5 ont déjà été franchies.

En d’autres termes, la direction du ministère espère achever le processus d’enregistrement des terrains d’ici 2026.

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