Des années de querelle familiale derrière une propriété en ruine

« Lorsque vous voyez une propriété en mauvais état ou inutilisée, pensez au fait qu’il s’agit le plus souvent d’une propriété appartenant à un grand nombre de personnes. »

Michalis Hadjifotis, un avocat immobilier athénien, explique que derrière les volets clos des maisons délabrées, dont des milliers sont situées dans divers endroits en Grèce, y compris dans les centres urbains, se cachent souvent des histoires de conflits familiaux.

« Les désaccords entre les copropriétaires d’un bien immobilier résident, d’une part, dans la façon dont il est utilisé – exploité, et d’autre part – dans les coûts d’entretien, de réparation ou de reconstruction, qui sont généralement le plus gros casse-tête. Si la propriété est héritée par au moins deux personnes, qui ne peuvent – pour des raisons financières ou personnelles – s’entendre entre elles, il devient impossible de décider de son avenir », explique-t-il.

Vente aux enchères de propriété pour se venger

Dans de tels cas, les salles d’audience sont à sens unique. Sur la base de l’expérience juridique, il s’agit généralement soit de cas d’indemnisation des frais d’entretien et de réparation de la propriété, soit de différends entre copropriétaires sur les résultats de la gestion immobilière (par exemple, si la gestion était correcte ou si l’argent a été correctement retenu sur le loyer du bien pour les frais d’entretien) . Aller en justice dans de telles affaires, bien que chronophage et coûteux, est finalement la seule solution, car, outre l’aspect financier, il y a aussi le désir de satisfaction morale, qui touche généralement les proches.

« Aller en justice est parfois la seule solution »

« Je me souviens d’un cas de litige « âpre » entre deux frères : l’un d’eux résidait en permanence à l’étranger et réclamait une compensation pour l’utilisation d’une petite maison de vacances, qui était utilisée exclusivement par son frère. Son objectif était de mettre la propriété mis aux enchères pour se venger », se souvient Michalis Hadjifotis.

« Celui qui ose demander justice perd le sommeil »

Typiques sont les aventures d’une femme d’affaires grecque résidant en permanence à l’étranger, qui au cours des 5 dernières années a tenté de résoudre un certain nombre de litiges devant les tribunaux avec un parent au sujet d’un appartement de 75 m². dans la banlieue sud. « Mon cousin et moi avons hérité de l’appartement de ma tante en 1990. Comme je vis et travaille à l’étranger, nous avons décidé que ma sœur, qui vit en Grèce, en reprendrait la gestion. Il va sans dire qu’avant la rénovation, elle devait obtenir mon consentement et fournir des preuves valables que les travaux ont été effectués, puisque je n’ai pas pu vérifier qu’ils ont été réellement effectués », déclare L.V.

« Cependant, elle m’a retenu des montants pour lesquels soit elle n’avait pas de reçus, soit les reçus présentés étaient inacceptables. Ils n’ont pas été exécutés », ajoute-t-elle.

Retard devant les tribunaux grecs et préjudice moral

La copropriétaire d’un petit appartement à Nea Smyrni parle de la dépression qu’elle a subie ces dernières années en raison d’un différend prolongé avec son cousin, qui, selon elle, est dû à « de sérieux retards dans les tribunaux grecs ». Il est impossible de décrire la souffrance de la partie lésée qui demande justice en vertu de la législation actuelle. Quiconque décide de faire cela perd le sommeil pendant de nombreuses années, le stress affecte sa santé et, en plus, les coûts financiers sont insupportables. Cependant, il s’agit de rétablir la justice.

À la suite du litige, l’appartement n’est plus loué depuis deux ans et demi en raison de son état déplorable, le copropriétaire refusant désormais de partager le coût des réparations.

« Il a proposé d’acheter sa part au prix de sa valeur marchande. J’ai accepté, même si je savais que sa valeur marchande était bien inférieure. Mais lorsque nous avons entamé la procédure de transfert de la part, au dernier moment, il a ajouté une condition pour moi. de retirer l’action en justice intentée en 2018 contre les sommes qu’il m’a retenues pour les frais de réparation, j’ai refusé et en octobre 2022, il a remis sa part à son avocat – non seulement à un prix inférieur à celui qu’il m’avait proposé, mais sans m’en informer ni me donner le possibilité de l’acheter en copropriété à ce prix, comme les copropriétaires dans d’autres états sont tenus de le faire via la procédure de « premier refus ».

En Grèce, il n’existe pas de telles procédures qui donnent la priorité obligatoire aux copropriétaires pour acheter la part des autres, précise Hatzifotis. « Le propriétaire d’un pourcentage de la propriété ne peut être obligé de transférer la propriété à un autre propriétaire, ni être obligé d’acheter une part d’un autre. De même, il n’y a aucune possibilité de préférence en faveur d’autres copropriétaires si l’un des veut transférer sa part.Dans tous ces cas, la loi prévoit le seul moyen de résoudre le problème par la force – un procès, avec tous les coûts de temps et d’argent qui en découlent, dans les centres urbains.

Litiges de bail à long terme ou à court terme

Les salles d’audience sont aussi le lieu où se retrouvent ceux qui ne s’entendent pas sur la manière d’administrer les biens dont ils sont copropriétaires. Que se passe-t-il, par exemple, si un propriétaire souhaite le transférer dans un bail à long terme et l’autre dans un bail à court terme ? « La décision sur la façon d’exploiter la propriété est prise par la majorité des propriétaires, en fonction de la taille de leurs parts », souligne Hatzifotis. « Si le mode de gestion et d’utilisation n’a pas été déterminé par un accord général ou à la majorité, alors chacun des propriétaires a le droit d’aller en justice pour résoudre ce problème de la manière la plus appropriée. »

La bureaucratie et les coûts entravent le développement immobilier

Même si tous les propriétaires décident de vendre leur propriété – soit parce qu’ils ne peuvent s’entendre sur son utilisation, soit parce qu’ils ne sont pas en mesure de l’entretenir – une série de procédures bureaucratiques et coûteuses ont souvent un effet dissuasif sur la vente.

« Rédiger un contrat de transfert de propriété avec un notaire est devenu de plus en plus difficile au fil des années, explique Hatzifotis. Les obligations de payer la taxe foncière, selon le cas, etc. » Par exemple, une attestation du caractère forestier ou non forestier de la propriété, s’il s’agit d’une propriété sur plan, ou un avenant à l’acte de création d’une propriété mitoyenne, s’il s’agit d’une propriété mitoyenne. Il ajoute que le processus de rédaction d’un contrat de vente d’un bien immobilier s’apparente progressivement davantage à un processus de permis environnemental qu’à un contrat de droit civil.

« Dans ce contexte, il est très fréquent que les propriétaires de petites parts de propriété soient complètement indifférents au sort de leur bien immobilier, puisqu’il n’est par conséquent pas rentable de s’en occuper », conclut-il.

PS Il y a une autre raison pour laquelle une telle propriété est dans un état déplorable, ou ce dont les avocats ne parlent pas – l’argent dépensé pour tribunaux et avocats pérennesvident souvent littéralement les portefeuilles des parties en conflit, les endettant, à la suite de quoi les parties n’ont même plus d’argent pour mettre en ordre les objets immobiliers.

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