Bloomberg : Athènes et Lisbonne sont les marchés immobiliers les plus chauds

Après que le Portugal ait attiré les riches étrangers avec des incitations à l’investissement, le gouvernement tente d’endiguer une frénésie d’achat qui a fait grimper les prix de l’immobilier.

Les prix de l’immobilier à Lisbonne ont augmenté de 5,8 % en novembre pour atteindre un record de 5 426 euros (5 963 dollars) le mètre carré, selon Idealista. Il s’agit de la deuxième plus grande augmentation en Europe derrière Athènes, le marché immobilier le plus dynamique parmi les grandes villes européennes suivi par Bloomberg.

Après une croissance de près de 30 % au cours des cinq dernières années, l’immobilier résidentiel dans la capitale portugaise est plus cher qu’à Milan, Madrid et Berlin. Cela met un nouveau logement hors de portée pour la plupart des habitants de Lisbonne et montre à quel point l’offre l’emporte souvent sur les taux d’intérêt lors de la fixation des prix.

Le gouvernement portugais a commencé à changer de cap, en mettant fin au programme de visa doré et en approuvant un plan visant à réduire les allégements fiscaux pour les nouveaux résidents. Mais grâce au climat ensoleillé et aux prix environ deux fois moins élevés qu’à Paris et à Zurich, les efforts visant à freiner la demande n’ont que peu d’impact.

« Malgré ces changements, nous constatons une augmentation du nombre de demandes de nos clients étrangers, déclare Paulo Silva, responsable du consultant immobilier Savills au Portugal. « Il n’y a tout simplement pas assez de logements pour répondre à la demande, même si les ventes ralentissent. »

Bien que la fin de l’ère de l’argent bon marché a affecté le pouvoir d’achat dans toute l’Europe, le manque d’offre affectant les prix dans de nombreuses villes. Dans six des dix marchés suivis par Bloomberg City Tracker, les prix sont en hausse.

Appartement à Loutraki 30m² 68 000 euros

A Athènes, l’augmentation annuelle des prix de l’immobilier est de près de 12%, à Stockholm – plus de 5 %, et une croissance a été observée pendant six mois consécutifs, et les prix à Madrid et Milan augmentent régulièrement de plus de 3 %. Paris a réalisé la pire performance, avec une baisse de plus de 6 %.

Pour refléter les dernières tendances du marché immobilier dans les villes européennes, Bloomberg collecte des données auprès de divers fournisseurs. Certains demandent des taux d’intérêt et des niveaux de référence, tandis que d’autres fournissent des données officielles sur les transactions.

Lisbonne est devenue un haut lieu d’investissement depuis la fin de son aventure économique en 2014. A cette époque, le gouvernement avait aboli le contrôle des loyers et introduit le visa doré – la possibilité d’obtenir un logement en échange d’un investissement immobilier de 500 000 € – ainsi que des taxes. Des incitations pour attirer de nouveaux résidents.

Peu de temps après, des milliers d’acheteurs étrangers ont afflué à Lisbonne à la recherche de bonnes affaires alors que le pays se remettait de la crise économique. Parmi eux se trouvait le milliardaire suisse Claude Berda, fondateur de la chaîne française AB Groupe. En 2016, il s’associe à l’investisseur local José Cardoso Botelho pour acheter son premier terrain sur l’une des sept collines de Lisbonne.

« Nous prenions un selfie avec le Tage derrière nous lorsque nous avons remarqué un petit panneau indiquant ‘À vendre, dit Cardoso Botelho. – On s’est serré la main et c’est comme ça que tout a commencé. »

Les deux hommes ont fondé Vanguard Properties, basé à Lisbonne, et ont depuis construit une douzaine de bâtiments résidentiels dans la ville d’un demi-million d’habitants. La demande était telle qu’ils étaient souvent vendus avant même d’être construits.

Cardoso Botelho affirme que la raison de la grave pénurie de terrains est la longue attente pour l’obtention du permis de construire – huit ans pour l’un de ses terrains. En raison des formalités administratives, Vanguard n’est pas en mesure de vendre une seule propriété l’année prochaine, bien qu’elle ait livré plus de 500 appartements au cours des deux derniers mois, dont près de la moitié à des acheteurs étrangers.

La hausse des coûts de l’immobilier oblige le Portugal à supprimer les visas dorés. En 2022, l’offre de logements abordables au Portugal a atteint son plus bas niveau depuis 15 ans, selon Confidencial Imobiliario, qui collecte des données sur le marché immobilier. Le logement social ne représente que 2 % du total, soit l’un des niveaux les plus bas du monde. UE.

Entre-temps, le prix moyen d’un logement neuf à Lisbonne a dépassé celui de Dublin et de Bruxelles, selon l’indice immobilier 2022 de Deloitte. Pour de nombreuses familles portugaises, dont les salaires sont parmi les plus bas d’Europe occidentale, le rêve d’accession à la propriété a été remplacé par un rêve coûteux, loyers insalubres en banlieue.

L’exemple de Lisbonne montre à quel point il est difficile pour les gouvernements de réguler les prix de l’immobilier. Même si la demande peut être stimulée, maintenir l’offre demande du temps et de l’argent, et un déséquilibre peut conduire à des cycles d’expansion et de récession.

On craint de plus en plus que la hausse actuelle des prix ne soit bientôt inversée. Le mois dernier, la banque centrale du Portugal a déclaré que les banques devaient créer des réserves de capital supplémentaires pour couvrir d’éventuelles pertes liées au logement. Cette décision intervient après que les ventes de logements au Portugal ont chuté de 22 % au cours des six premiers mois de cette année, selon la société de services immobiliers Jones Lang LaSalle.

Avec des logements inabordables et des loyers qui montent en flèche, de plus en plus de Portugais vivent dans des conditions précaires. Il y a environ 40 tentes installées à Quinta dos Ingleses, une petite zone boisée à la périphérie de Lisbonne.

« Chaque jour, il y a de nouvelles personnesexplique Filipe Silva, qui coordonne un programme pour les sans-abri dans un centre communautaire de la paroisse de Carcavelos, près de Lisbonne. « Il s’agit pour la plupart de gens qui travaillent mais qui ne peuvent pas se payer un logement. »

Le site est proche de l’élite Nova School of Business and Economics et d’une école anglaise où les frais de scolarité peuvent dépasser 1 000 € par mois. Les inégalités croissantes ont alimenté les tensions, avec des milliers de personnes descendues dans la rue plus tôt cette année pour protester contre la crise du logement à Lisbonne et dans d’autres villes portugaises, faisant écho au mécontentement dans d’autres pays.

En réponse, le gouvernement socialiste portugais a promis d’augmenter le nombre de logements abordables et de supprimer les avantages sociaux pour les étrangers. Le Premier ministre sortant Antonio Costa a déclaré que ces programmes alimentaient la spéculation dans le secteur immobilier. Mais sortir le Portugal du marché n’est peut-être pas si facile.

« En fin de compte, le climat chaud, les plages magnifiques, le style de vie et le coût de la vie relativement bas continueront d’attirer l’intérêt des investisseurs étrangers. »déclare Pedro Coelho, directeur général de la société d’investissement immobilier Square Asset Management.

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